Após a entrega de um empreendimento por parte da construtora, o condomínio tem a responsabilidade de atuar nas manutenções da estrutura. Para isso, é importante que o responsável jurídico pelo local – o síndico ou ainda uma administradora – tenha um plano de manutenção predial eficiente. E além do histórico de manutenções, dados sobre garantias, contatos e fornecedores, um cronograma de ações a serem efetuadas precisa ser estruturado.
Neste post trazemos um passo a passo para elaborar um plano de manutenção eficiente e garantir a vida útil do empreendimento, sua valorização imobiliária e segurança aos moradores. Confira:
Dica 1: Informações Iniciais
O primeiro passo para criar um cronograma de manutenção predial eficiente é realizar um diagnóstico completo sobre o empreendimento. Isso é possível com os dados fornecidos pela construtora através do manual do proprietário. Nesse documento devem constar todas as informações sobre a estrutura, bem como dados sobre garantias.
Além disso, no momento da entrega de um imóvel, construtora e cliente realizam a vistoria para entrega das chaves. Esse é o momento de conferir se todos os itens estão em conformidade e se não há necessidade de correções na estrutura.
Portanto, para montar um bom cronograma para um Plano de Manutenção Predial considere iniciar o trabalho:
– Levantando todas as informações de garantias e entregas previstas no manual
– Histórico da vistoria para entrega das chaves e possíveis manutenções
– Garantias e suas condições, previstas pelas construtoras conforme as Normas Brasileiras:
- NBR 15575 – Desempenho em edificações (146 linhas com garantias dos sistemas construtivos)
- NBR 17170 – Edificações, Garantias – prazos recomendados e diretrizes
- NBR 5674 – Manutenção em edificações
- NBR 14037 – Uso, operação e manutenção
- NBR 16280 – Reforma em edificações
Esse tipo de levantamento pode demandar tempo e precisa ser atualizado com recorrência, para garantir um histórico efetivo. Quando realizado apenas em ambiente físico – em papel – tende a se perder ao longo do tempo. Sem uma boa visibilidade, dificilmente um cronograma será cumprido com o passar dos anos. Além disso, quando não há o registro digital, o histórico de manutenções pode se perder. Isso acaba carretando problemas judiciais para o próximo síndico, caso ele não consiga comprovar a realização das manutenções necessárias da gestão anterior à sua.
Por isso, outro passo importante já no início da realização do plano é escolher a plataforma ideal para manter as manutenções em dia. É o caso da solução da FastBuilt, que integra todas as informações do empreendimento, desde a construção, facilitando o acesso aos dados com um histórico efetivo.
Dica 2: Mantendo a Frequência das Manutenções
Após o levantamento dos dados e de acordo com as indicações da construtora, através do manual do proprietário, é necessário definir a frequência das manutenções para cada sistema ou componente do edifício. A periodicidade recomendada é sempre baseada nas normas técnicas e nas recomendações dos fabricantes dos equipamentos.
Uma dica importante é solicitar um cronograma prévio da construtora – empresas que utilizam a FastBuilt podem enviar solicitações quando o período de determinada manutenção se aproxima.
Sugestões de frequências comuns:
- Semestral ou anual: sistemas de segurança, como extintores, alarmes e portas corta-fogo, além de inspeções estruturais.
- Trimestral: sistemas de climatização e ventilação, como ar-condicionado e exaustores.
- Mensal: itens de uso contínuo, como elevadores, bombas d’água e geradores.
Essa frequência pode variar de acordo com o porte do prédio, o clima da região e a intensidade de uso dos sistemas.
Dica 3: Manutenção Preventiva da Estrutura
Um cronograma de manutenção predial deve incluir também todos os componentes essenciais para o funcionamento do edifício. É importante lembrar que o síndico tem responsabilidade jurídica sobre o empreendimento e, por isso, precisa estar atento aos períodos de manutenção. Aqui entra itens de infraestrutura geral que precisam passar por manutenções, como:
Estrutura e fachada
- Inspeção de fissuras, trincas ou infiltrações.
- Verificação de corrosão em estruturas metálicas.
- Limpeza e conservação da fachada.
Instalações elétricas
- Checagem do estado dos quadros elétricos e fiação.
- Verificação de tomadas, interruptores e iluminação de emergência.
- Inspeção de sistemas de aterramento e para-raios.
Instalações hidráulicas
- Inspeção de tubulações de água e esgoto.
- Verificação de bombas e caixas d’água.
- Limpeza de ralos e calhas para evitar entupimentos.
Sistemas de climatização
- Limpeza e manutenção de equipamentos de ar-condicionado.
- Verificação de filtros, dutos e níveis de gás refrigerante.
- Inspeção de sistemas de ventilação e exaustão.
Sistemas de segurança
- Inspeção e recarga de extintores.
- Testes de alarme de incêndio e iluminação de emergência.
- Verificação de portas corta-fogo e saídas de emergência.
Dica 4: Documentação das Ações Realizadas
Manter um registro detalhado de todas as atividades de manutenção garante a conformidade com normas regulamentadoras e acesso às garantias e auxilia na conservação e valor de mercado do empreendimento.
O que deve ser documentado:
- Data da manutenção realizada.
- Descrição das atividades executadas.
- Nome do responsável pela manutenção.
- Materiais ou peças trocadas (se houver).
- Observações sobre o estado do componente ou sistema.
- Armazenagem da nota fiscal dos serviços realizados ou equipamentos manutenidos.
Essas informações podem ser armazenadas em formato digital, utilizando sistemas de gestão de manutenção, como a plataforma da FastBuilt, o que facilita o acesso e a análise dos dados a qualquer momento. Além disso, esse histórico ajuda na análise de futuras manutenções ou melhorias.
Dica 5: Revisão e Ajuste de Cronograma
É importante revisar o plano de manutenção predial periodicamente. Verificar se houve algum esquecimento, se todas as manutenções recomendadas foram feitas e se há alguma melhoria que mereça mais atenção.
Assim, com esse passo a passo é possível criar um plano de manutenção predial eficiente. Além de aumentar a segurança e prolongar a vida útil do edifício, esse cuidado recorrente reduz custos em longo prazo, evita despesas inesperadas e valoriza o imóvel. Quer saber mais sobre manutenção preventiva e como podemos te ajudar? Entre em contato com nossos especialistas.
